Inflation, récession et contexte géopolitique
Comment faire face quand on est bailleur social ?
Madame la Directrice Générale, Monsieur le Directeur Général,
Depuis plus de 20 ans, Marc-André Hardy-Kloeckner apporte son expertise aux bailleurs sociaux dans les questions de stratégie et performance financières, patrimoniales et techniques.
Les dernières décennies ont été pour le secteur du logement social une période de bouleversements réglementaires et de transformation profonde de la société et du profil des locataires.
Actuellement, le contexte économique et géopolitique est très dégradé : L’inflation est installée, la croissance économique est en berne, avec un risque réel de récession, les taux d’intérêt et particulièrement le taux du livret A ont fortement augmenté, les prix de l’énergie ont explosé, la solidité de l’Euro semble bien compromise.
Face à toutes ces incertitudes, les bailleurs sociaux doivent faire des choix à court, moyen et long terme, pour assurer la pérennité de leur mission auprès de la société et de leurs locataires.
Comment faire ?
Plusieurs leviers sont à la disposition des directeurs généraux d’organismes :
- Réaliser un prévisionnel financier agile
Le deuxième semestre de l’année est le temps de construire le budget de l’année suivante et d’élaborer sous Visial un prévisionnel financier qui sera transmis aux fédérations des OPH / ESH / COOP et aux différents partenaires.
Les organismes sous protocole CGLLS devront respecter les hypothèses macro-économiques retenues par le comité des aides .
Mais, face aux incertitudes exposées plus haut, il est nécessaire de tester la robustesse du prévisionnel en simulant des jeux d’hypothèses différents.
Programmation et choix d’investissements (construction neuve, réhabilitation, renouvellement de composants), rythme de vente HLM, évolution des charges et des produits, variation des indices et des taux, évolution de la vacance, des impayés, etc., tout cela doit pouvoir être évalué au moyen de scénarios différents.
- Adapter son Plan Stratégique de Patrimoine
Les PSP ont souvent été élaborés avant la crise sanitaire et les événements récents. N’est-il pas temps de les mettre à jour ?
Cette mise à jour doit se faire en hiérarchisant les investissements afin d’identifier les priorités.
Pour accroître la performance de votre organisme, il est judicieux d’en profiter pour explorer les voies de diversification de vos activités, afin de répondre aux attentes des locataires et de générer des revenus complémentaires.
Les organismes qui se sont rapprochés d’autres bailleurs suite à la publication de la loi Elan doivent en outre réglementairement produire un Cadre Stratégique Patrimonial et un Cadre Stratégique d’Utilité Sociale.
- Maîtriser les charges des locataires
Avec l’augmentation des coûts des énergies, il est urgent de réfléchir aux moyens de maîtriser les charges des locataires.
Plusieurs axes sont à explorer :
- Eradiquer les passoires énergétiques. Sont notamment concernés les logements individuels chauffés au gaz et à l’électricité.
- Chauffer les logements à la température optimale, via la négociation d’un accord locatif, mais aussi la pose de capteurs de température dans un panel représentatif de logements. Il est alors possible de vérifier que les chaufferies collectives délivrent la température voulue. Selon notre expérience, une telle démarche permet de constater que de très nombreuses résidences sont chauffées au-delà des 19° réglementaires, le plus souvent sans que personne ne s’en aperçoive…
- Mettre en œuvre une maintenance préventive, via le choix d’une stratégie de type « bâtiment connecté » : La mise en œuvre de capteurs sur les équipements techniques (VMC, Dispositifs de désenfumage, pompes de relevage, ascenseurs et portes automatiques, chaufferies, boucles ECS, …) permet de s’assurer de leur bon fonctionnement avec à la clé une réduction des charges des locataires.
MAHK2 Conseil peut vous accompagner sur l’ensemble de ces leviers et vous faire bénéficier d’expériences réussies auprès de nombreux bailleurs sociaux.
Vous pouvez nous contacter au 07 69 19 75 01 ou par mail mahk@mahk2conseil.com